置业供款能力自我评估(一)

        一、按揭形式

        定期按揭 Closed Mortgage：锁定利率，在双方的协议期内利率不变，锁定利率的期限由六个月、一年至五年不等（甚至更长的年期）。这类按揭可以使供款者清楚知道未来供款的固定开支，免除利率波动的影响。不利之处是，如果供款者在锁定利率的期限内因故中止协议，供款者被视为违约，需缴纳违约罚款。

        活期按揭 Fixed Rate Open Mortgage：利率固定，期间供款者可随意清还部分或全部按揭而无需担心因违约罚款，并可在任何时候将按揭转为定期。

        可转换期按揭 Convertible Mortgage：利率固定在六个月内，在这期间，供款者可以随时改变按揭形式。

        浮动按揭 Variable Rate Open Mortgage：利率随市场变动，即随银行最优惠利率走势而弹性调整，当利率下调时，供款中本金占较高的比例；当利率上升时，供款中利息占较高的比例。

        以上是较常见的按揭形式。选择一个最适合个人需要及生活方式的按揭供款，不但令置业更轻松，对将来的供款能力亦大有帮助。那么，如何在众多的按揭形式中选择最切合自己实际的按揭供款？

1、 长期与短期的选择

        两年或以下的短期按揭供款较适合希望尽量减低利率，而又能承受按揭供款续期时利率浮动的人士。三年或以上的长期按揭供款则适合希望锁定利率，以免受利率波动影响之人士。

2、 固定利率与浮动利率的选择

        固定利率按揭供款的利率在协议期内不变，有利准确预算开支。而浮动利率按揭供款的利率随市场浮动，若利率在按揭供款期内下调，则供款中占本金的比例会增加，按揭供款也较快偿还。

3、 活期与定期的选择

        若置业人士计划在短期内出售物业，或有意在短期内作大额还款，大可考虑活期按揭供款，这可随时还款而无须担心罚款。相反，若置业人士没有在短期内作大额还款的计划，则可选择定期按揭供款，这种形式的按揭通常可提供较低的利率。

        二、按揭供款负担能力计算

• 您税前的年薪 $__________(A)
• 您配偶税前的年薪 $__________(B)
• 其它收入 $__________(C)
• 总收入A+B+C = $__________(D)
• 您大约可以负担的贷款额 $__________(D) x 2.4 = $__________(E)
• 您计划缴付的首期 $__________(F)
• 您可以负担的房屋价格 (E) + (F) = $__________(G)

（注：其它开支或债务会减低您所能负担的金额）