房产交易陷阱面面谈

“出价高却没买到房？”（谈“合同条件的运用”）

上一期简单总结了对数据，资讯的分析，运用，现在总结下在买卖过程中，另一个重要的环节：“合同”。

作为经纪，保护自己客人的利益，是根本的原则。这一原则，是体现到房屋买卖过程中每一个环节上的，那么具体体现到合同条款上，就是要谨慎小心。

大部分的交易，都还是比较顺利，所以大部分的客人并没有感到合同有多么的重要。但是，一旦遇到了问题，合同条款的重要性就凸现出来了。

房产买卖，对于家庭，或个人来讲，都应该是一件重要的事情，为了避免麻烦和损失的产生，对合同的条款还是应该认真，慎重。

每个人看好了房子，就要有一个书面的报价给卖方，这个报价书，卖方可以还价，这样的讨价还价可以来往无数次，在双方没有签定做实之前，人们通常把它叫做“offer”, 签定，做实的offer, 就是买卖合同，是人的一生中相当重要的一份文件。

“Offer”有人翻译成“询盘”，签回来的offer, 叫做“counter offer”, 有人翻译成“还盘”，有条件的offer, 并不可以成为正式的合同，只有无条件的offer, 才是firm offer, 才是正式的 合同。也才具备了法律意义上的约束力。Offer 一旦firm, 就不可以反悔，对买卖双方都如此。

可见，其中的关键，是所谓的“条件”。

那么在房屋买卖中，最常用的条件是什么呢？

在买卖交易中，最常用的有“Status Certificate” ( 证书条款)，“Mortgage”（贷款条款）和验房条款。

对于卖家来讲，当然是条款越少越好，最好是没有任何条件，因为任何条件都有可能导致合同失效。证书，贷款，以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题，有的却被滥用。

例如管理公司出具的证书， 很多人都认为是正常需要的，而忽略了对它的审核，其中对管理基金多少的厘定， 对牵涉诉讼的判断，在实践当中，并没有十分明确的界定。对卖家来讲，最好有一定的限制语句， 才好防止买家有不当的借口，对买家来讲，却不应写进任何有限制性的语句，一旦有问题，才好据理以争。

对于贷款，或所谓的按揭条款，建议大家在买房之前，做好财务安排，银行对贷款的预批相当快捷，并无任何费用。但是如果将这一条件写入合同，会大大降低卖方的信任，宁肯卖给出价较低，但无该条件的买家。

对于验房条款，很多买家不理解，常常提出这样的疑问：如果对方的房子没问题，何必担心我们验房呢？是，对于正常的买卖双方，正常的验房确实没有什么，只不 过，在实践中，有的卖家以看似正当的理由，说服买家不要验房，以掩盖物业本身的缺陷，特别是漏水问题。有的买家坚持要验房，然后以验房验出了毛病为由要求 降价，或取消合同。

因此建议，卖家最好将缺陷修补，买方最好在签订合同前验好房。

买卖二手物业， 并没有一定期限的冷静期， 有的买家会以各种条件作手段，利用这些条件， 做反悔的借口， 或暂时占住该物业， 给自己多一个选择机会。卖家也会想办法加入限制条件， 保护自己。

这就是为什么常常有卖家，宁愿卖给出价低的买家的原因了。